Provvigioni agenzia immobiliare in Spagna: commissioni fantasma sui mobili?
- 2 giorni fa
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L'acquisto di un immobile in Spagna è un'operazione complessa che spesso necessita il coinvolgimento di intermediari, come l'agenzia immobiliare (chiamata inmobiliaria). Ma quali sono le reali spese di agenzia a carico dell'acquirente?
Cosa succede, ad esempio, quando l'agente emette una fattura superiore a quanto pattuito o include elementi non concordati, come il prezzo stabilito dalle parti per l'acquisto dei mobili e suppellettili che si trovano all'interno della casa?
In assenza di un incarico professionale scritto (la cosiddetta hoja de encargo), la normativa spagnola si decanta a favore del cliente (sia esso compratore o venditore) e non dell'agenzia immobiliare. Vediamo nel dettaglio come difendersi da questi costi nascosti.
1. Come si calcolano le commissioni immobiliari in Spagna
Il contratto di mediazione o intermediazione immobiliare è un contratto "atipico" nel diritto spagnolo. Ciò significa che non ha una regolamentazione specifica e dettagliata nel Codice Civile, ma si basa sull'autonomia della volontà delle parti, sulle norme generali delle obbligazioni e, soprattutto, sugli usi provinciali e nazionali.
Anche le provvigioni non sono stabilite per legge in misura fissa: vengono determinate per accordo tra le parti o facendo riferimento agli usi provinciali, come indicato dalla sentenza 175/2012 del 23.03.2021 della Corte di Appello di Alicante.
Ad esempio, nella città e nella provincia di Valencia, le commissioni immobiliari normalmente si aggirano sul 3% del prezzo dell'immobile e possono arrivare contrattualmente fino al 5% per alcune proprietà di particolare pregio e interesse.
2. Immobili vs. Mobili: la base di calcolo della provvigione
Il problema sorge quando si valuta la base imponibile. Nel caso in cui sia stato concordato un prezzo di 300.000 € per l'immobile e 15.000 € per i mobili, l'agenzia può applicare la commissione (ad esempio il 3%) sul totale di 315.000 €?
La risposta è no. Se non è stato espressamente pattuito per iscritto, e se l'agenzia non ha effettuato uno specifico lavoro (ad esempio, la creazione dettagliata e la stima dell'inventario dell'arredamento), è molto difficile che abbia diritto a una commissione su tale importo aggiuntivo. La mediazione si intende limitata all'oggetto principale: l'immobile.
3. La difesa del consumatore e l'onere della prova
Se l'acquirente agisce in qualità di consumatore, gode di una tutela rafforzata ed è protetto dalle norme contro le clausole abusive e la mancanza di trasparenza. Un'agenzia che tenta di imporre una commissione su un concetto non chiaramente accettato (i mobili) potrebbe incorrere in una pratica abusiva.
In caso di controversia dinnanzi a un Tribunal de Instancia, Sección Civil, l'onere della prova ricadrebbe interamente sull'agenzia immobiliare. È l'intermediario professionista che deve dimostrare in modo inequivocabile l'esistenza di un incarico che comprendesse esplicitamente anche l'intermediazione per la vendita dell'arredamento.
Consigli pratici per chi compra casa in Spagna:
Esigere sempre l'incarico scritto: Anche se in Spagna il contratto verbale è valido, la mancanza di un documento rende difficile provare la percentuale pattuita e la base di calcolo. Mettete sempre tutto per iscritto.
Impugnare le fatture non conformi: Se la fattura include il valore dei mobili senza un accordo previo, il cliente ha il diritto di richiedere l'immediata rettifica della stessa, limitando la commissione al solo valore dell'immobile.
Verificare gli usi del settore: In mancanza di patti chiari, la legge ricorre all'equità e agli usi locali, i quali generalmente escludono i beni mobili dal calcolo della commissione per la compravendita immobiliare.
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