Ristrutturazione e lavori in un immobile a Valencia: come cambiano l’IBI e la Renta Imputada per i Non Residenti

Per molti connazionali italiani che hanno investito in un immobile a Valencia, la ristrutturazione o la miglioria della propria casa o locale commerciale rappresenta un passo naturale per valorizzare l'investimento effettuato in Spagna.

Tuttavia, è fondamentale comprendere che queste modifiche fisiche possono avere un riflesso diretto sul Valor Catastral (valore catastale) dell'immobile, innescando una serie di obblighi tributari per il proprietario che non devono essere trascurati per evitare spiacevoli contenziosi con il fisco spagnolo.

1. Esempi di aumento del Valore Catastale di immobili in Spagna.

Innanzitutto va specificato che la normativa spagnola non distingue tra civili abitazione e locali commerciali, quindi lavori di ristrutturazione o miglioria producono aumento del valore castale di entrambe i tipi di immobile. Comunque non tutti i lavori comportano una variazione del del valore catastale. La normativa distingue tra opere di mera conservazione  che non richiedono comunicazioni, e alterazioni fisiche sostanziali, che devono essere obbligatoriamente dichiarate. Esempi di modifiche che comportano variazioni castali sono :

• Immobile ad uso abitativo (Civile abitazione):

  • Esecuzione di una nuova costruzione: Edificare un'abitazione su un terreno precedentemente privo di costruzioni.

  • Ampliamento della superficie edificata: Aumentare i metri quadrati esistenti, ad esempio aggiungendo un piano o una nuova stanza ( esempio della chiusura di un porche ( o proprioetario che eleva un'ultimo piano )

  • Ristrutturazione integrale o riforma sostanziale: Opere che migliorano significativamente la qualità, l'abitabilità o la struttura, anche senza aumentare la superficie ( esempio di ristrutturazione della casa o appartamento con nuovi impianti elettrico e/o idrico o ristrutturazioen integrale del tetto con modifica delle travi etc.)

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• Locale commerciale (Locale commerciale):

  • Esecuzione di una nuova costruzione: Ad esempio, la costruzione di un supermercato su un lotto di terreno.

  • Ampliamento della superficie costruita: Aggiungere un soppalco in un ristorante o annettere un locale adiacente ad uso magazzino o per ampliamento cucina.

  • Riabilitazione integrale o riforma sostanziale: Interventi che migliorano la funzionalità o la struttura, come la modernizzazione completa di un locale datato o la conversione di un magazzino in una clinica dentale, clinica dermatologia, consulta privata.

2. L’Obbligo di Dichiarazione e l'Aggiornamento del Valore

Secondo il Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Testo Unico della Legge sul Catasto Immobiliare), l'incorporazione di alterazioni nelle caratteristiche degli immobili è obbligatoria. Nello specifico, la realizzazione di nuove costruzioni, ampliamenti, riabilitazioni o riforme deve essere comunicata tramite il Modelo 900D (modello di dichiarazione catastale).

Questa comunicazione porta a una determinación individualizada del valor catastral (determinazione individualizzata del valore catastale) basata sulle nuove caratteristiche dell’immobile.

3. Le Ripercussioni sull’IBI e la Renta Imputada

L'incremento del valore catastale influisce su due imposte principali:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - Imposta sugli Immobili)

L'IBI è un'imposta comunale gestita dall'Ayuntamiento (Comune). Una volta che il Catasto aggiorna il valore in seguito ai lavori, questa nuova base imponibile verrà utilizzata dal Comune per calcolare la quota annuale dell'IBI. È importante notare che l'actualización (aggiornamento) individuale dovuto a lavori di riforma non dà diritto all'applicazione del coefficiente ridotto dell'1,1%.

Renta Imputada (Rendita Imputata per Non Residenti)

Per i proprietari non residenti che non affittano l'immobile, la legge spagnola (IRNR e LIRPF) prevede la tassazione di una rendita presunta.

• Coefficiente di calcolo: Generalmente si applica il 2% sul valore catastale. Il coefficiente ridotto dell'1,1% è riservato solo ai casi di revisione collettiva dei valori dell'intero municipio negli ultimi dieci anni, e non si applica alle regolarizzazioni individuali per lavori.

• Base Imponibile: Se il valore catastale aumenta (ad esempio da circa 40.000 € a oltre 80.00 € a seguito di riforme), la base imponibile raddoppia, con un conseguente aumento della quota da versare tramite il Modelo 210.

3. Differenze nel Modus Operandi: Comune vs. Hacienda

Esiste una distinzione netta nel modo in cui l'amministrazione gestisce questi aggiornamenti:

• Ayuntamiento (Comune) e Catasto: In caso di lavori, l'amministrazione può agire di ufficio tramite un procedimiento de regularización catastral (procedimento di regolarizzazione catastale) se il proprietario non dichiara le opere. Questo comporta il pagamento di una tasa de regularización (tassa di regolarizzazione) di 60 euro. Una volta notificato, il nuovo valore ha efficacia per l'IBI solitamente dal 1° gennaio dell'anno successivo.

• Hacienda (Agenzia delle Entrate): Per la Renta Imputada (Modelo 210), vige il principio della efectividad retroactiva (efficacia retroattiva). Se i lavori sono terminati, ad esempio, nel 2020, il nuovo valore è legalmente vigente per tutti gli esercizi fiscali successivi. A differenza del Comune, Hacienda non invia sempre una notifica preventiva: è responsabilità del contribuente presentare le autoliquidaciones complementarias (autoliquidazioni integrative) per gli anni passati se sono state presentate dichiarazioni con il vecchio valore catastale.

4. Rischi e Sanzioni

Presentare le dichiarazioni fiscali in ritardo o con dati errati comporta dei rischi, ma la legge spagnola offre una via per mitigare i danni:

• Regolarizzazione Volontaria: Se il contribuente presenta le dichiarazioni integrative prima di ricevere un requerimiento (richiesta formale/accertamento) da Hacienda, viene esclusa l'imposizione di sanciones (sanzioni).

• Recargos (Maggiorazioni): Se il ritardo supera i 12 mesi, si applica un recargo único del 15% (maggiorazione unica del 15%) sulla differenza del debito d'imposta, oltre agli intereses de demora (interessi di mora).

• Riduzioni: È possibile ottenere una riduzione del 25% sull'importo della maggiorazione se il pagamento avviene nei termini indicati dall'amministrazione.

In conclusione, se avete effettuato lavori di miglioria, è altamente consigliabile verificare lo stato catastale dell'immobile e adeguare le dichiarazioni del Modello 210 per evitare che un controllo d'ufficio trasformi una semplice omissione in una sanzione onerosa.